Succesvolle woningontwikkeling vandaag de dag gaat om de balans tussen efficiënte planontwikkeling en het realiseren van woningen en buurten die potentiële doelgroepen weten te raken. Een effectieve strategie daarbij is het aan de voorkant van het planproces in gesprek treden met de potentiële klant. Bijvoorbeeld via digitale platforms, workshops, panels of interviews. Door vroegtijdig het gesprek aan te gaan met geïnteresseerde kopers/huurders en door te vragen naar hun leefstijl, dagindeling, kritische afwegingen en gevoeligheden, komen de persoonlijke en doorslaggevende verleidingen van een huis en een buurt boven tafel. En de speelruimte om hier als ontwikkelaar op een slimme en creatieve manier mee om te gaan. Bovendien, en niet in de laatste plaats, zijn deze sessies hartstikke leuk. ‘De ontwikkelaar’ krijgt een gezicht, geïnteresseerden hebben plezier met hun potentieel toekomstige buren en de eerste kopers of huurders voelen zich al in een vroeg stadium emotioneel verbonden aan het project. In deze blog nodigen we u uit bij zo’n ‘kookworkshop’, door enkele fragmenten uit de panelsessies met geïnteresseerden voor bungalows in het plan Hoog Dalem met u te delen.

GORINCHEM – een hete zomeravond. We staan met zo’n twintig geïnteresseerden in plan Blauwkapel in de nieuwe wijk Hoog Dalem bij elkaar in restaurant Merwezicht. Vanavond maken we voor het eerst kennis met de plannen en met elkaar. We gaan met elkaar in gesprek over het ontwikkelproces van de bungalows in Blauwkapel. Want, de plannen voor de bungalows en de omliggende openbare ruimte bieden nog alle ruimte om samen met de toekomstige bewoners de uitwerking ervan te bepalen.

Persoonlijke benadering
Rond half acht heet Alex Sievers alle gasten hartelijk welkom. Vervolgens spelen we het kennismakingsspel. Zo weten we bijvoorbeeld niet alleen dat Gosse Dousma ontwikkelaar ontwikkelingsmanager bij Heijmans is, maar ook dat hij in alle dingen die hij doet graag plezier wil hebben. En dat Hans tot rust komt als hij gaat vissen, Erik energie krijgt van veranderingen en Peter het hele project opkoopt als hij de loterij wint (“en dan mogen jullie allemaal van mij huren”). In kleine groepen praten we vervolgens verder over de gewenste inbreng tijdens het ontwikkelproces. Om rond half tien, inmiddels onder het afdak schuilend tegen een zomerse stortbui, aan de borrel te beginnen.

Ontwikkelen vanuit de beleving van de consument
Ter voorbereiding op de volgende bijeenkomst maakt iedereen thuis een foto van zijn of haar lievelingsplekje in huis dat mee moet naar de nieuwe woning. Veel van die lievelingsplekjes bevinden zich in de woonkamer. Plekjes om vanaf een lekkere bank tv te kijken, radio te luisteren, te puzzelen…met daarbij een mooi uitzicht op de tuin. De tuindeur blijkt ook een geliefd element. Voor sommigen in de vorm van openslaande deuren van hout – “Niet van kunststof! Dat is praktisch, maar de tranen schieten in je ogen” –  voor anderen liever in de vorm van een schuifpui – “scheelt ruimte”. Licht in de woonkamer is essentieel. Corrie zit heel graag in de keuken. “Daar doen we alles. Krant lezen, koken…” Marja verblijft graag in de erker. “Een erker geeft een ruimtelijk gevoel. Dan heb je een mooi uitzicht naar verschillende kanten. Hij moet ook weer niet te open zijn, want dan is de geborgenheid weg.” Als het aan Ine ligt, gaat er maar een stukje buxushaag mee naar het nieuwe huis.

Zicht op doorslaggevende elementen en kritische succesfactoren
Tijdens de tweede bijeenkomst gaan we schetsen. Voor ons liggen voorbeeldplattegronden en stiften. Beredeneerd vanuit hoe iedereen de woning in de praktijk aan de binnenkant wil gaan gebruiken, denken we na over de ideale indeling. We puzzelen met binnenmuren en ramen (licht, uitzicht!), met looproutes, het aantal kamers en de plaats van de berging. Resultaat van vanavond: een optimale basisplattegrond voor een bungalow waarin iedereen vervolgens nog zijn of haar persoonlijke ei kwijt kan. En een indicatie van de prijs.

Een blik op het schetsproces aan tafel 2:

Aan tafel zitten Arend en Marika, Corrie en Harrie en Annelies. Op tafel ligt een tweetal mogelijke basisplattegronden voor de bungalows, als vertrekpunt om alle eigen wensen en eisen kenbaar te maken. De groep werpt een blik op beide basistypes.  Basistype 1 heeft een goede ruimteverdeling. Op het eerste gezicht lijkt de woning wel erg donker en klein. “Waarom zitten er op de begane grond geen ramen aan de noord- en oostzijde?” vragen alle tafelgasten zich af – ervan uitgaande dat we praten over een vrijstaande bungalow. Licht is voor alle tafelgasten namelijk erg belangrijk. Daarnaast lijkt de benedenverdieping wel erg krap. We puzzelen wat met de ramen en de binnenmuren. Eigenlijk zou de woning in het geheel een beetje moeten uitdijen. Basistype 2 lijkt qua oppervlakte in eerste instantie meer aan te spreken. Tegelijkertijd geven de stellen aan tafel aan dat de keuken heel onaantrekkelijk gesitueerd is, als doorloopruimte en met je rug naar het licht. Marika en Arend geven daarnaast de voorkeur aan een niet-inpandig toilet en niet-inpandige badkamer. Corrie en Harrie? “Ach…met raam is fijner.” De extra slaapkamer beneden is leuk, maar eigenlijk overbodig. Beide stellen willen het liefste een slaapkamer beneden en twee slaap-/werkkamers boven. We constateren dat basistype 1 voor beide stellen de woning is met de meeste potentie. Met de stiften in de aanslag gaan we hiermee aan de slag.

•     Een zuidwestligging van de achtertuin (of zijtuin; met andere woorden: geen tuin aan de straat) is voor beide stellen van doorslaggevend belang en zodoende vertrekpunt van de indeling van de woning. De achtertuin moet namelijk grenzen aan de woonkamer en de keuken. De achtertuin moet ook diep zijn. Een diepte van 6 meter aan een kant is voor Arend voldoende. Voor Corrie is dit aan de krappe kant. “Ik wil graag een zitje in de avondzon, naast de woonkamer,” geeft Corrie aan. Uiteraard is de benodigde diepte van de achtertuin ook afhankelijk van wat er naast de tuin verreist. De voortuin mag van beide stellen een dunne strook zijn.

•     Een open keuken spreekt beide stellen aan. De tafelgasten merken echter op dat de keuken in de huidige plattegrond op een onpraktische plek zit en veel te donker is. Essentieel voor iedereen is licht van buiten op je aanrecht. Dat is veel belangrijker dan een aparte eethoek. De keuken moet dus voor een raam zitten. Eventueel deels aan de voorkant van het huis, zodat je zicht hebt op straat. We schuiven de keuken dus naar de hoek van de woonkamer, naar de voorzijde van het huis. Tegelijkertijd moet je direct vanuit je keuken de achtertuin in kunnen lopen en de eettafel aldaar kunnen bedienen.

•    De woonkamer moet aan de achterzijde van het huis komen, grenzend aan de achtertuin. Door de oriëntatie op het zuidwesten valt de middag- en avondzon in de woonkamer. In zijn geheel mag de woonkamer (met keuken) over de gehele breedte een metertje groter zijn: geen 40 vierkante meter leefoppervlak, maar liever 50. Dat past ook bij de beoogde levensloopbestendigheid van het huis – evenals brede deuren door het gehele huis overigens. De vorm van de woonkamer is prima. “Wat doe je met dat hoekje in zo’n L-vormige kamer? Nee, dat is niet nodig,” aldus allen.

•    De slaapkamer beneden is wat aan de kleine kant. Bij voorkeur is deze circa 16 vierkante meter groot. Het raam in de slaapkamer is in de basisplattegrond op een rare plek ingetekend: zo schijnen er koplampen in de slaapkamer. Liever aan de andere kant dus. Corrie: “Ik wil ook graag slapen aan de tuinzijde!” Verder vinden beide stellen het van doorslaggevend belang dat de badkamer beneden direct en enkel vanuit de slaapkamer bereikbaar is, zodat deze niet door logees gebruikt wordt. Dat betekent dat er boven ook een ‘natte ruimte’ moet zijn. Wel een apart toilet beneden. In de badkamer beneden hoeft geen bad, maar graag een inloopdouche. “Een wasstraat!” Ook dat past binnen een levensloopbestendig huis.

•    Er ontbreekt beneden nog een bijkeuken; een ruimte waar je je apparatuur als de wasmachine en CV-ketel kwijt kunt. Voor beide stellen essentieel. Nu is deze boven, maar deze past misschien in een aanbouw achter de trap? Arend zou bovendien heel graag een garage willen, waar hij en Marika een auto en twee motorfietsen kwijt kunnen. Afhankelijk van de mogelijkheden en kosten kan een carport een alternatief zijn.

•    Op de bovenverdieping moeten zich twee slaapkamers en een kleine badkamer bevinden. Vanuit de huidige plattegrond beredeneerd zou de technische ruimte een badkamer kunnen worden en de grote slaapkamer gesplitst kunnen worden in twee kamers.

Met deze aanpassingen is basistype 1 volgens de tafelgasten een aantrekkelijke woning. Uiteraard afhankelijk van de prijs van de verbouwde variant. Meer inzicht in het kostenplaatje per aanpassing is dan ook wenselijk. En het toekomstige lievelingsplekje? Dat komt vanzelf…dat creëer je.

Stedenbouwkundige inpassing
De derde sessie gaat over buiten. We discussiëren over de uitstraling van de buurt, het straatbeeld, het beheer, de zonoriëntatie, de ligging van de bungalow op de kavel, het parkeren, de architectuur en wat verder van belang is. Tekenaar Jan Metz vertaalt de wensen en eisen ter plekke in een aantal mogelijke stedenbouwkundige ontwerpen.  Na de derde sessies zegt Corrie: “We gaan er natuurlijk goed over nadenken of we onze oude woning in de binnenstad wel echt willen verlaten, maar een eigen huis bouwen is zo leuk… Nadenken hoe je alles precies wilt en welke details en zo. Ik heb het een keer eerder gedaan en het was een van de leukste tijden van mijn leven. Echt waar.

Voor meer informatie over het gehele  traject in Gorinchem of over andere interactieve sessies met potentiële kopers of huurders, neem contact op met Alex Sievers of Annelies van der Nagel. Voor meer info over de bungalows in Hoog Dalem, zie http://www.hoogdalem.nl/landingspage_bungalow


Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.