Op 28 november bezoekt Beyond Now met een gezelschap van vastgoedprofessionals een drietal interessante projectontwikkelingen in het zuiden van de Randstad die elk op hun eigen manier bijzonder zijn. Tijdens de projectbezoeken staan we stil bij de onderscheidende karakteristieken, aanpak, succesfactoren en ‘lessons learned’ van concept en proces. Hieronder een greep uit onze indrukken en bevindingen.
We starten bij de Martkhal in Rotterdam, een unieke freshfoodbeleving waar de consument straks zeven dagen per week tot acht uur ’s avonds kraakverse boodschappen kan halen of kan neerstrijken voor een hapje en een drankje. Het iconische gebouw in het binnenstedelijke Laurenskwartier heeft inmiddels het hoogste punt bereikt. Simon de Kruyff, vastgoedontwikkelaar bij Provast, neemt ons mee in het verhaal achter het gebouw, het ontwikkelproces en de bouw.
In 2003 heeft Provast met het concept voor de Markthal de prijsvraag vanuit de gemeente gewonnen. Daarop is de ontwikkelaar begonnen met slimme investeringen om de looproute van de Koopgoot naar het nieuwe food-walhalla aantrekkelijk te maken. Dit maakt het toekomstige gebouw ook interessanter voor potentiële huurders en opent deuren in het ontwikkelproces.
Het gebouw zelf bestaat straks uit 1200 ondergrondse parkeerplekken, een ‘vast’ commercieel programma, waaronder een Albert Heijn, 228 appartementen en een marktvloer van 4000m2 en zo’n 100 marktkramen. De drager van het concept – de versmarkt – maakt in feite slechts 5% uit van de totale vloeroppervlakte van het gebouw. De marktkramen worden verhuurd op basis van 2-, 10-, of 15-jarige huurcontracten (met voortijdige breukmomenten). Geur verspreiden mag, stank niet… Ondernemers huren een casco kraam en investeren zelf in de afbouw. Zodoende sluiten de meeste marktkramers een 10-jaar contract af. Dat is mooi voor Provast, die als ontwikkelaar nog drie jaar financieel / risicodragend aan de markthal verbonden is.
De 228 appartementen zijn opgedeeld in vrije sector huur- (102) en koopappartementen (102 + 24 penthouses). Huur en koop zijn per liftschacht verdeeld. De koopappartementen zijn sinds deze zomer in verkoop. De duurdere woningen lopen vooralsnog beter dan de goedkopere woningen. Oplevering gebeurt in oktober 2014.
Na een lunch op de SS Rotterdam in Katendrecht rijden we naar de wijk Transvaal in Den Haag. We brengen een bezoek aan NEPROM-prijswinnaar De Oriënt, een ontwikkeling van ERA Contour. Directeur van ERA Contour Job van Zomeren ontvangt ons en leidt ons rond.
De Oriënt is een mooi voorbeeld van een vraaggerichte projectontwikkeling. Transvaal is het centrum van een grote Hindoestaanse gemeenschap. De Transvaalse ondernemers trekken ook Hindoestanen van buiten de wijk. ERA Contour heeft ervoor gekozen om in de eerste plaats voor en met de Hindoestaanse bezoekers van Transvaal te ontwikkelen. Om in aanraking te komen met de doelgroep, heeft ERA Contour gepoogd goed te integreren in de Histoestaanse community. Het ontwikkelteam heeft bewoners en ondernemers geïnterviewd over hun gewoonten, wensen en behoeften, gewerkt met Hindoestaanse financiers en makelaars en bijvoorbeeld de Transvaalse Miss India verkiezing gesponsord. “Het is heel anders zaken doen met Hindoestanen,” vertelt Job van Zomeren. “Veel meer dan bij ons staan waarden als Vertrouwen centraal.”
De sterke, in dit geval Oosterse identiteit, maakte dat ook andere mensen in het project geïnteresseerd raakten dan de oorspronkelijk beoogde doelgroep. Een onderscheidende identiteit spreekt mensen klaarblijkelijk meer aan dan een gemiddeld product. Dat geldt eveneens voor de benodigde partners in het project – gemeente, beleggers, financiers. Door de bijzonderheid van het project waren zij gemakkelijker te enthousiasmeren en mee te krijgen.
Het woonprogramma van De Oriënt omvat 73 eengezinswoningen en 24 appartementen. In de regel ervaart ERA Contour dat in cocreatieprocessen zo’n 20% van de meedenkende consumenten uiteindelijk ook een woning afneemt. Bij De Oriënt waren maar liefst 70 geïnteresseerden graag bereid een woning te kopen – veel meer dus dan gebruikelijk – maar met de ingang van de crisis daalde dit aantal plotseling aanzienlijk. Syntrus Achmea was achtervang voor 49 eengezinswoningen en heeft uiteindelijk 40 woningen afgenomen – deze zijn binnen twee maanden verhuurd. Staedion heeft de appartementen in belegging genomen. Uiteindelijk is circa 50% van de bewoners van De Oriënt Hindoestaans en de andere helft voornamelijk Turks en Nederlands.
We sluiten de dag af in de wijk Nieuw Leyden te Leiden. Projectdirecteur Alexander de Vries leidt ons rond. Het bouwen in particulier opdrachtgeverschap heeft een behoorlijk gevarieerd en bijzonder beeld opgeleverd. De wijk is in principe welstandsvrij. Wel is een aantal regels opgelegd met betrekking tot de nok- en goothoogtes, de bebouwing op de kop, het percentage open gevel en dergelijke. Bewoners parkeren in de half verdiepte parkeergarages tussen de achterkanten van de eengezinswoningen. Zo is de openbare ruimte aan de voorkant van de woningen autovrij gemaakt. Deze woonstraten mochten bewoners zelf inrichten. Hiervoor was een catalogus opgesteld, waarin te kiezen viel uit groen dat vanuit het reguliere groenbeheer van de gemeente onderhouden zou worden, of groen dat extra beheer van de bewoners zou vergen. In de praktijk kozen nagenoeg alle bewoners voor groen dat binnen het onderhoudsplan van de gemeente past en plantten zelf groen uit het tuincentrum bij…
In Nieuw Leyden staan koop, vrije sector huur en sociale huur dwars door elkaar. Tegen vele verwachtingen in blijkt dit in de praktijk prima te werken. Alexander vertelt dat de woningen van Portaal minder muteren dan in andere wijken. De huurders investeren ook meer in hun woning dan in andere wijken.
De totale wijk omvat zo’n 700 woningen, met name eengezinswoningen. De eerste huizen zijn in 2009 gebouwd. Vervolgens is per groep van ongeveer 40 woningen gefaseerd. Bewoners hebben een aardig bedrag voor de grond betaald. Daarbij zaten de kosten voor de procesbegeleiding ook inbegrepen. Kopers namen architect en aannemer ze zelf in de arm. Omdat het ook in het belang van de aannemers was om scherp te offreren en efficiënt te bouwen, werden bouwprocessen van buren goed op elkaar afgestemd.
Rode draad in de bezoeken: luisteren naar en inspelen op de klanten met vrijheid en/of een duidelijke identiteit. Volgend jaar voorjaar geven we een vervolg aan deze dag door Highlights van Noord-Holland te organiseren. Het nieuwe hart van Zaandam en de Campus in Diemen staan dan in ieder geval op ons programma.
0 reacties